THẾ GIỚI XÂY DỰNG

Where you are always welcomed

Cung ít, cầu nhiều – thị trường văn phòng cho thuê đầy triển vọng

Posted by thangmay.info on September 2, 2008

Dữ liệu thị trường của IRIC cho thấy sự chênh lệch khá cao về Cung và Cầu của thị trường Văn phòng cho thuê. Cầu tăng mạnh do đầu tư nước ngoài vẫn dồn dập đổ vào Việt Nam và số lượng các khách hàng đã có của phân khúc thị trường này không giảm đi nhiều. Cung vẫn bị hạn chế đến hết 2010 do không nhiều dự án mới được đưa vào sử dụng, đặc biệt do những bất ổn về giá cả xây dựng tăng cao đột biến tới 25% và nguồn cung tài chính cho bất động sản bị giới hạn tương đối.

Biểu đồ vốn đầu tư nước ngoài

von dau tu nuoc ngoai.JPG


Nguồn: Cục thống kê thành phố Hà Nội

Hiệu suất cho thuê văn phòng đạt tới 98%

Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng trưởng mạnh trong năm 2007 và vẫn giữ đà tốt trong nửa đầu 2008. Hệ số sử dụng các văn phòng hạng A và B ở mức rất cao: 98%. Nguyên nhân là do cầu về văn phòng, đặc biệt là văn phòng hạng A tiếp tục tăng, xuất phát từ việc hạn chế của nguồn Cung mới và Cung cũ thì luôn trong tình trạng thấp hơn nhiều so với Cầu. Ngoài ra, nhu cầu thành lập văn phòng mới của các công ty đa quốc gia tăng một cách rõ rệt. Thêm vào đó hiện nhiều khách hàng là các tập đoàn và công ty lớn trong nước đang có nhu cầu thuê các diện tích lớn trong thời hạn từ 3 đến 5 năm trong thời gian ch xây dựng lại trụ sở chính mở rộng quy mô hoạt động hoặc nâng cao hình ảnh vị thế của doanh nghiệp.

Hiệu suất sử dụng một số Văn phòng cho thuê hạng A

ti le lap day.jpg

Nguồn:  IRIC-Tháng 5/2008

Hiệu suất sử dụng một số văn phòng Hạng B

ti le lap day_hang B.jpg

Nguồn IRIC-Tháng 5/2008

Giá cho thuê văn phòng tăng 25% trong nửa đầu 2008

Giá thuê văn phòng tại Hà Nội thời điểm này đã tăng khoảng 25% so với quý IV/2007 do nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu.

Phân khúc Thị trường Văn phòng cho thuê có thể coi là nóng nhất trong toàn bộ thị trường bất động sản nói chung. Giá vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung chưa đáp ứng nổi nhu cầu. Chính vì vậy, thị trường này đã và đang hấp dẫn nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hàng loạt các dự án đang chờ phê duyệt hoặc đang trong giai đoạn nghiên cứu để đầu tư. Rất nhiều diện tích đang thuộc dữ liệu Nguồn Cung chưa chính thức của IRIC sẽ được chúng tôi đưa ra công bố khi các dự án đó được chính thức hóa. Như vậy, báo cáo Qúy III năm 2008 sẽ có một số thay đổi đáng kể về dự báo Nguồn Cung thị trường so với Quý II. Tuy nhiên, điều này cũng sẽ không ảnh hưởng ngay đến Giá cho thuê ngắn hạn.

Giá cho thuê một số văn phòng Hạng A

Gia 1 so van phong hang A.jpg


Nguồn IRIC-Tháng 5/2008

Văn phòng cho thuê hạng B & hạng C tăng nhưng với biên độ không cao như hạng A.

IRIC đánh giá, các Văn phòng Hạng B và Hạng C là sự lựa chọn lý tưởng cho các công ty Việt Nam, đặc biệt, khi độ chênh lệch về giá đến gần gấp đôi giữa Hạng B và Hạng A

Giá cho thuê một số văn phòng Hạng B

gia _van phong hang B.jpg

Nguồn IRIC-Tháng 5/ 2008

Giá trung bình cho thuê văn phòng hạng A, B quý II-2008 và năm 2007

trung binh hang A_B.jpg


Nguồn: IRIC-Tháng 7/2008

Hà Nội – Một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt nhất châu Á

Trong khi Giá cho thuê Văn phòng tại một số thành phố lớn của Châu Á giảm khá mạnh từ đầu năm 2008 (Bắc Kinh giảm 26%) thì Hà Nội lại tăng đáng kể, tới 25%. Tỷ lệ phủ kín cũng rất khả quan, đạt 98% trong suốt một giai đoạn khá dài.

Giá thuê văn phòng hạng A có xu hướng tăng mạnh trong thời gian tới. Đưa Hà Nội trở thành một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất Châu Á sau. Giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A ở Hà Nội đạt mức 50 USD/m2/tháng, cao hơn các thành phố lớn như: Bắc Kinh, Đài Bắc, Quảng Châu… Giá thuê cao nhất với vị trí đẹp nhất tại Hà Nội là 62,5USD/m2/tháng tại toà nhà Sofitel Metropole Office 63 Lý Thái Tổ.

Với xu hướng tăng đều của phân khúc Văn phòng cho thuê, dẫn đầu là nhóm Văn phòng loại A, theo số liệu của IRIC Quý IV-2007, Hà Nội đã đứng ở vị trí thứ 6 trong những thành phố có giá cho thuê văn phòng đắt nhất châu Á, sau Hồng Kông (220 USD/m2/tháng), Tokyo (190 USD/m2/tháng), Seoul (80USD/m2/tháng), Thượng Hải (72 USD/m2/tháng) TP Hồ Chí Minh (68 USD/m2/tháng).

Giá thuê Văn phòng tại một số thành phố Châu Á năm 2007

so sanh.jpg

Nguồn:  IRIC- 2008

Như vậy, nhận định của IRIC là, Giá Văn phòng cho thuê tại Hà Nội vẫn tiếp tục có triển vọng tăng do Cung chưa đáp ứng được Cầu. Tuy nhiên, Giá sẽ sớm đạt đỉnh ngưỡng và tiềm ẩn nhiều rủi ro giảm đột ngột trong trường hợp phát triển kinh tế Việt Nam không tốt như dự báo hoặc nếu có biến động nào đáng kể của kinh tế khu vực gây ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư vào châu Á nói chung.

Nguồn cung dự kiến qua các năm

nguon cung moi.jpg

Nguồn IRIC-2008

Nguồn cung văn phòng hạng A và B trong năm 2008 khá hạn chế tổng diện tích văn phòng cho thuê chỉ đạt khoảng 87.443 m2 với một số dự án đáng chú ý như Việt Tower Artexport House, Ngoc Khanh Plaza, Flamingo Tower Hanoi Flower Mansion IV.

Đến cuối năm 2009, nguồn Cung sẽ dồi dào hơn hẳn với tổng diện tích Cung dự kiến cung cấp cho thị truờng lên tới: 305.212 m2. Một số dự án khá bề thế như: BIDV Tower, Hanoi Opera Plaza, Tổ hợp kinh doanh phát triển tin học MITEC.

Năm 2010 nguồn Cung tiếp tục tăng với khoảng 22 dự án đi vào hoạt động, cung cấp cho thị trường tổng diện tích cho thuê rất lớn: 461.983 m2. Đây thực sự là đỉnh cao nhất của thị trường trong vòng 5 năm từ 2008.

Đến 2011, tổng diện tích nguồn Cung giảm đáng kể xuống chỉ còn 64.000 m2. Năm 2012, tổng Cung mới của Văn phòng cho tiếp tục đi xuống, còn 56.000m2.

Thực tế này cho thấy, nếu Nhu cầu Thuê Văn phòng không tốt như dự tính, các dự án đưa ra hoạt động trong 2009, 2010 sẽ gặp phải sự cạnh tranh khốc liệt hơn bao giờ hết. Các dự án đã có và sẽ được đưa ra thị trường từ 2011 cũng sẽ phải đối đầu với nhiều thay đổi do khách hàng sẽ trở nên đòi hỏi và có nhiều quyền chọn hơn. Theo chúng tôi, các chủ đầu tư cần chú trọng hơn đến chất lượng Marketing, Quản lý vận hành tòa nhà để thu hút và giữ chân người thuê. Ngoài ra, Giá cả có thể sẽ có nhiều biến động và có thể sẽ đi đến ngưỡng đỉnh điểm sớm.

(Ngoài các con số trên, một số dự án đang chờ xét duyệt mặc dù đã được tồn tại trong dữ liệu của IRIC nhưng không được chúng tôi đưa vào Nguồn Cung bổ sung chính thức nói trên để công bố trong Báo cáo này).

Thị trường và một số xu hướng phát triển mới

Sôi động đến 2010 và ổn định dần từ 2011

Nhìn chung thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục sôi động trong ngắn hạn cho tới 2010. Từ 2011 trở đi thị trường sẽ dần đi vào ổn định khi nguồn Cung dồi dào hơn với nhiều dự án lớn đi vào hoạt động. Các chỉ số kinh doanh của thị trường Văn phòng cho thuê vẫn tiếp tục tích cực như: 1). Hiệu suất cho thuê rất tốt: lên tới 98%;  2). Hiệu quả kinh doanh cao: giá cho thuê tăng đều và liên tục;  3). Cầu ổn định: các tòa nhà văn phòng thường được cho thuê hết trước khi chính thức khai trương;  4). Kinh nghiệm quản lý và khai thác dần được chuyên nghiệp hóa: Rất nhiều các chủ đầu tư thuê các công ty quản lý và marketing chuyên nghiệp trong ít nhất vài ba năm đầu kinh doanh. Sau khi học hỏi được kỹ năng họ sẽ tự kinh doanh hoặc gia hạn hợp đồng nhưng với yêu cầu chặt chẽ hơn và tỷ lệ hoa hồng cho đối tác giảm hơn.

Sự mở rộng của các Tòa nhà Văn phòng cao cấp (Hạng A và Hạng B) ra ngoài khu CBD cũ:

Với sự giới hạn rõ rệt về quỹ đất và thủ tục đầu tư hoặc giải phóng mặt bằng trong khu Trung tâm CBD cũ của Hà Nội, xu hướng mở rộng đầu tư văn phòng cao cấp ra tớicác khu dân cư mới trở nên rõ rệt. Đây cũng đồng thời là kết quả tất yếu từ chủ trương dời các trụ sở chính của các cơ quan nhà nước về các khu vực đô thị mới như Mỹ Đình, Hà Đông. Ưu điểm của các Tòa nhà Văn phòng cho thuê tại các Khu dân cư mới là: 1). Có sẵn một lực lượng dân cư đáng kể;  2). Được sự ủng hộ cao từ phía chính quyền, giúp thuận lợi hơn trong giấy tờ, thủ tục;  3). Cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thông, đường sá tốt hơn;  4). Diện tích mặt bằng xây dựng lớn hơn;  5). Tỷ lệ diện tích dành cho các tiện ích tiêu chuẩn của Văn phòng cao cấp như: Bãi đỗ xe, khu vực công cộng… nhiều hơn;  6). Kết hợp được các xu hướng đa năng như: Trung tâm thương mại, Khách sạn hoặc Căn hộ cho thuê hoặc bán.  7). Thiết kế được áp dụng các ý tưởng mới mẻ, hiện đại hơn;… Những dự án tiêu biểu cho xu hướng này có thể kể đến như: Tòa nhà Landmark, Charmvit…

Tuy nhiên, IRIC rất muốn khuyến cáo một rủi ro tiềm ẩn nổi trội đối với xu hướng phát triển này để các chủ đầu tư hết sức lưu ý là: Giá cho thuê Văn phòng sẽ chỉ đạt khoảng 60-70% giá trong khu CBD cũ. Chúng tôi cho rằng, đối với những Khu đất dùng để xây Văn phòng cho thuê tại các Khu Trung tâm mới mà giá mua đất xây dựng hoặc giá giải phóng mặt bằng đã quá cao thì tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng đáng kể. Do đó, các chủ đầu tư cần cân nhắc và thận trọng. Một số chủ đầu tư đã dự liệu thị trường tốt hơn thực tế, hoặc trông đợi vào nguồn vốn cân đối từ góp đất liên doanh hay bán bớt một phần cổ phần cho các nhà đầu tư nước ngoài với quỹ đất góp vào tăng cao hơn giá trị thực chi có thể sẽ vấp phải những khó khăn đáng kể như: đọng vốn, khó huy động vốn bổ sung để xây dựng tòa nhà đưa vào khai thác… Thực tế là, có không ít dự án đang gặp phải những vướng mắc như trên, khiến cho IRIC mặc dù khá lạc quan vào mức phát triển tăng đều của phân khúc thị trường Văn phòng cho thuê vẫn sẽ khuyến cáo các nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng và thận trọng để làm chủ được các tình huống không tích cực như dự tính.

Các tập đoàn, công ty lớn tự xây trụ sở văn phòng

Xu hướng tự xây cao ốc văn phòng của các công ty lớn trở nên khá nổi trội. Các tập đoàn lớn của Việt Nam như Petro Vietnam, VNPT, FPT, EVN, Vinashin, các Ngân hàng…đều hết sức bận rộn với các dự án xây dựng trụ sở văn phòng. Nhiều công ty quy mô vừa và nhỏ khác cũng rất năng động xin chuyển đổi mục đích sử dụng khu nhà xưởng cũ hoặc diện tích thuê trụ sở hiện có sang xây mới cao ốc văn phòng, kết hợp giữa giải quyết nhu cầu thực tế về địa điểm của công ty và kinh doanh cho thuê.

PFT phoi canh dem.JPG

Cao ốc văn phòng FPT phối cảnh ban đêm

petro.jpg

Toà nhà Petro Việt Nam-Hà Nội

Thuê Chung cư, Biệt thự làm văn phòng

Rất nhiều các Chung cư tại các điểm giao thông thuận lợi như  chung cư  Nguyễn Chí Thanh, chung cư Trung Hoà -Nhân Chính … được các công ty nhỏ thuê làm Văn phòng. Các nhà đầu tư khi mua Chung cư cũng cân nhắc rất kỹ khả năng cho thuê làm văn phòng. Trên thực tế, khả năng lấp đầy tốt đến mức đây đang trở thành một trong những lý do chính thúc đẩy nhà đầu tư mua Chung cư.

Tương tự, rất nhiều biệt thự, ở rất nhiều địa điểm khác nhau đều có thể biến thành Văn phòng. Một số các công ty muốn có sự biệt lập tương đối và diện tích sử dụng lớn hơn với cùng một ngân sách thuê Văn phòng cao cấp đã đi đầu trong trào lưu này. Đồng thời, một số chủ biệt thự cũng tận dụng cơ sở có sẵn để làm văn phòng để tiết kiệm chi phí thuê hoặc chủ động trong trang trí hay giao dịch… Tuy nhiên, nguyên nhân chính vẫn là do sự khan hiếm về số lượng Văn phòng cho thuê cao cấp và giá cho thuê khá cao đã bắt buộc cả người thuê lẫn cho thuê đều linh động và hoan hỉ với phương án biến biệt thự nhà ở thành Văn phòng.

Xu hướng thuê các căn biệt thự làm văn phòng, đặc biệt là ở các khu đô thị mới có cơ sở hạ tầng thuận lợi. Đó được xem như giải pháp tốt nhất cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong năm 2008.

Văn phòng trọn gói

Khác với hình thức cho thuê văn phòng thông thường, dịch vụ cho thuê văn phòng trọn gói – Business Center hay Virtual Office (văn phòng ảo) – cung cấp đầy đủ các dịch vụ cho thuê đáp ứng các điều kiện làm việc hoàn chỉnh của công ty: điện thoại, internet tốc độ cao, bàn ghế, phòng họp tiện nghi, máy móc cơ bản: máy photocopy, máy in, máy fax;chỗ đậu xe, khu giải khát; lễ tân, trực điện thoại, phiên dịch viên …và các dịch vụ bảo dưỡng, bảo trì khác. Người thuê không cần mất nhiều công sức trang trí nội thất mà có thể xách cặp đến làm việc ngay.

Đây là mô hình khá phổ biến tại các nước phát triển như Anh, Pháp, Mỹ, Hồng Kông, Singapore. Mặc dù mới được áp dụng tại Việt Nam từ gần 2 năm trở lại đây, mô hình này đã được nồng nhiệt đón nhận nhờ tính tiện dụng tối đa của nó. Đi đầu trong việc phát triển mô hình này tại Hà Nội là Tập đoàn Regus với 3 tầng Văn phòng cho thuê Hạng A trên Tòa nhà Press Club tọa lạc trên phố Lý Thái Tổ, Hà Nội với tổng diện tích 1.495 m2.

van phong tron goi.JPG

Regus đang triển khai dịch vụ văn phòng trọn gói tại Press Club – Hà Nội

thue tron goi.JPG

Dịch vụ Văn phòng trọn gói này giúp doanh nghiệp giảm thiểu chi phí mà vẫn đảm báo tối đa hiệu quả hoạt động kinh doanh. Hiện tại, chưa có nhiều chủ đầu tư của các Tòa nhà Văn phòng chú ý đến loại hình này nhưng theo IRIC, đây là một hướng kinh doanh khá hay. Các chủ đầu tư có thể học hỏi mô hình điều hành của Regus hoặc trao đổi với Regus hay công ty tương tự để xem xét khả năng cùng kết hợp. Điều cần thiết là, giai đoạn bàn bạc giữa hai bên nếu có cần được tiến hành từ giai đoạn thiết kế để đảm bảo tận dụng được tối đa hiệu quả sử dụng không gian và sẵn sàng với nhu cầu của người sử dụng.

Dành cho tham khảo – Một số tòa nhà văn phòng sẽ đưa ra thị trường

Năm 2008- Viet Tower

Viettower_1.JPGTrung tâm thương mại và siêu thị, văn phòng giao dịch và cho thuê – Viet Tower tọa lạc tại số 1 phố Thái Hà, quận Đống Đa, Hà Nội. Công trình có 3 mặt thoáng do Văn phòng Tư vấn và Chuyển giao Công nghệ Xây dựng (đại học Kiến trúc Hà Nội) thiết kế và Công ty TNHH Liên doanh Đầu tư Tài chính Hòa Bình là chủ đầu tư.

Tổng diện tích khu đất là 3.500 m2 với mặt bằng xây dựng 2.000 m2, tổng diện tích cho thuê là 31.000 m2, trong đó mỗi sàn có diện tích trung bình 1.700 m2 với 2 tầng hầm đỗ xe, 7 thang máy hiệu Mitsubishi tiêu chuẩn quốc tế, điều hòa trung tâm, hệ thống PCCC hiện đại, bảo vệ và an ninh 24/7.

Việt Tower bao gồm khối trung tâm thương mại 7 tầng với diện tích 11.000 m2. Tại đây, tập đoàn thương mại bán lẻ Parkson của Malaysia đã thuê diện tích rất lớn làm địa điểm kinh doanh đầu tiên tại Hà Nội. Ngoài ra tòa nhà còn có hơn 20.000 m2 diện tích văn phòng nằm trên 11 tầng tiếp theo.


Năm 2009- CEO Tower

CEO.JPGToạ lạc tại vị trí nổi bật trong Khu Đô thị mới phát triển phía Tây Nam Hà Nội, CEO Tower dự kiến hoàn thành quý 3 năm 2009. Khi đi vào hoạt động, CEO Tower sẽ cung cấp khoảng 20.000 m2 văn phòng, trung tâm thương mại tiện nghi và hiện đại Hạng A theo tiêu chuẩn quốc tế.

CEO Tower có chiều cao 102 m, cao 27 tầng, hai tầng hầm, nằm tại lô đất HH2-1, Khu đô thị Mễ Trì Hạ, huyện Từ Liêm, Hà Nội, cách trung tâm Hội nghị Quốc gia khoảng 200m. Công trình nằm trên diện tích đất 1.350 m2, diện tích sàn xây dựng lên tới 20.000 m2. Tại đây có hệ thống điều hoà trung tâm, thang máy hiện đại, tốc độ cao, điện dự phòng 100%, hệ thống PCCC tiêu chuẩn quốc tế, Internet tốc độ cao, hệ thống camera giám sát, an ninh, bảo vệ 24/24h, hai bãi đỗ xe với diện tích lớn tại tầng hầm, dịch vụ quản lý toà nhà chuyên nghiệp.

Công trình do ty Cổ phần Đầu tư C.E.O đầu tư với nguồn vốn khoảng 200 tỷ đồng, được thiết kế bởi Công ty TNHH Archetype Việt Nam.


Năm 2010 – Cao ốc văn phòng FPT Láng Hạ

Theo dự kiến, tháng 4/2008, tòa nhà cao ốc văn phòng của Tập đoàn FPT tại 89 Láng Hạ (Hà Nội) sẽ được khởi công xây dựng.Tổng vốn đầu tư cho công trình khoảng 30 triệu USD.Công ty TNHH Bất động sản FPT được giao làm chủ đầu tư công trình và đang trong quá trình hoàn thiện thiết kế cơ sở.

PFT_2.JPGSau tòa nhà FPT Cầu Giấy vừa khánh thành ngày 8/10, đây là dự án bất động sản với quy mô lớn thứ hai của Tập đoàn FPT. Dự kiến, tòa nhà Láng Hạ sẽ có chiềucao tối đa 108 m, 27 tầng nổi, 5 tầng hầm và một tầng kỹ thuật, trên diện tích khu đất hơn 2.700 m2. Tổng diện tích xây dựng sẽ vào khoảng 26.000 m2 (chưa kể tầng hầm).

Các khu chức năng chính (từ dưới lên) gồm có tầng hầm để xe ôtô, xe máy và các phòng kỹ thuật, sảnh đón, khu trưng bày, các phòng họp và hội thảo, khu văn phòng làm việc, phòng ban Tổng giám đốc, nhà hàng, không gian đa năng… Công trình có thời hạn sử dụng trên 100 năm (cấp công trình đặc biệt), chịu được động đất cấp 7.

Toàn bộ công trình là sự kết hợp các vật liệu hiện đại gồm kính an toàn, cản, cách nhiệt và hệ khung xương kim loại đặc biệt tạo hình ảnh kiến trúc độc đáo. Về ban đêm, bóng dáng và độ chiếu sáng của công trình sẽ cho cảm thụ một hình dạng đặc biệt, dễ dàng tạo điểm nhấn.

*(IRIC: Tin Bất động sản hàng tuần)

T.H (Theo Saga.vn)

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: